A ECONOMIA DO SUBSÍDIO

"PS quer criar subsídio para senhorios pobres" "Os proprietários que tenham casas arrendadas e demonstrem ter carências financeiras poderão também vir a beneficiar de um subsídio, tal como existe para os inquilinos que viram os seus contratos ser actualizados no âmbito da reforma do arrendamento". - cf. aqui

Há senhorios pobres? Há.

Faz algum sentido atribuir a esses senhorios pobres subsídios que compensem as rendas irrisórias que recebem por força da manta de retalhos da lei do arrendamento? Não faz sentido nenhum.

E não faz sentido nenhum porque, a haver subsídio ele deve ser atribuído ao inquilino e não ao senhorio, em simultaneidade com o aumento da renda para o valor de mercado.

Paralelamente, há inquilinos (não tão raramente, também senhorios) com rendas baixíssimas relativamente aos valores de mercado, que auferem rendimentos do trabalho ou de investimentos que lhes permitiriam pagar, sem constrangimentos financeiros, o valor do mercado.

Enquanto a lei das rendas continuar a ser o que tem sido, uma manta remendada, quanto mais chapões lhe acrescentarem maior iniquidade fiscal e ineficiência introduzem na economia do sector.

E durante mais tempo perdurarão os prédios abandonados, os escombros a desfazerem-se pelas décadas que lhes passam por cima, com que se enfeitam as imagens de decadência das nossas aldeias, vilas e cidades.  
Que, em muitos casos, não têm nenhuma correlação directa - ao contrário do que muitos pretendem fazer crer - com a remendada lei das rendas, mas com a sacralização dos direitos de propriedade que ferem com gravidade os interesses públicos.

Como estes, por frequente exemplo,

PORTUGAL EM NÚMEROS

(Expresso/Economia de hoje)

Há um milhão de casas vazias em Portugal

Valor empatado em casas devolutas pode atingir os 100 mil milhões de euros (cerca de 60% do PIB, segundo os meus cálculos)

Na década de 80 foram construídos em média 28 mil fogos por ano;

Entre 1990 e 1997, 64 mil

Entre 1998 e 2001, 110 mil, o dobro da média europeia

Desde 1970 duplicámos o nosso parque habitacional

Segundo o Banco de Portugal, o endividamento para compra de habitação subiu de 5,8 mil milhões em Dezembro de 1990 para 50 mil milhões em 2000 e 122 mil milhões em Maio de 2010.

Dos 326 mil fogos que, de acordo com o Censo de 2001, precisavam de grandes obras, 100 mil encontravam-se vazias, 100 mil eram residência própria e habitual e só 78 mil eram residência habitual arrendada. 

Quem foi que se lembrou que nos poderíamos governar construindo casas?

Também os bancos.

REABILITAÇÃO URBANA

A proposta de lei de autorização, aprovada pela AR, para que o Governo possa legislar em matéria de reabilitação urbana, foi remetida pelo PR ao TC para apreciação de algumas das suas normas, eventualmente inconstitucionais. Na altura, receei o pior, talvez porque a minha confiança na isenção jurídica daquele órgão do poder judicial não seja por aí além. Ainda que me pareça que o posicionamento da apreciação da constitucionalidade das leis se devesse situar em uma instância diferente daquela que prevalece entre nós (o recente caso de inconstitucionalidade da constituição da ASAE é paradigmático do absurdo a que o posicionamento do TC pode conduzir) fico satisfeito com este acórdão que negou provimento à pretensão presidencial.

Aliás, do meu ponto de vista, a dessacralização do direito de propriedade deveria ir mais longe e abranger toda a propriedade (urbana ou rústica) abandonada.

Em muitos casos, tal abandono nada tem a ver com a lei das rendas (que deveria, no entanto, ser muito diferente) e nem o tempo consegue solucionar. Pelo contrário, quanto mais tempo passa, mais fica emaranhado o direito de propriedade com a passagem de sucessivas gerações de herdeiros. Um amigo meu contava-me há dias que para conseguir negociar uma pequena propriedade urbana teve de congregar a boa vontade de 37 herdeiros, alguns dos quais se conheceram em consequência desta transacção.

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Mas há uma questão correlacionada com esta a que a legislação que um dia, sabe-se lá quando!, vier a ser aprovada não responde: Quanto às propriedades abandonadas, degradadas, sem qualquer utilização útil, pertencentes ao estado, quem é que poderá forçar a sua venda?

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post correlacionado : Um passo em frente nas boas políticas de urbanismo e ordenamento

BURACO NEGRO EM FORMAÇÃO - 2

Fundos para arrendamento habitacional com rendas mais de 20% abaixo da prestação do crédito

As rendas que os antigos proprietários vão pagar pelas casas que arrendarem depois de as vender aos fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) apresentarão uma redução sempre superior a 20% face ao valor da prestação mensal referente ao crédito à habitação contraído para adquirir esse mesmo imóvel.

Quando, ontem, escrevi aqui acerca da criação dos fundos imobiliários para respaldarem os compradores de casas para habitação própria em dificuldades, e os respectivos bancos que concederam os empréstimos, pelas mesmas razões, supus que o projecto seria a criação de uma Fani Mae à portuguesa. Parece que não: as notícias de hoje apontam para a gestão dos fundos nos próprios bancos. O preço de mercado (o que é isso?) que será utilizado na aquisição das casas pelos fundos terá como consequência imediata a actualização dos valores dos activos. Neste aspecto, portanto, há coincidência parcial com o que me parece mais conveniente: a gestão será feita pelos bancos, mas confirma-se o alto risco do jogo do valor de mercado.

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Continuo a pensar que está em formação um enorme buraco negro que, mais tarde ou mais cedo, será pago pelos contribuintes portugueses. Quem vai financiar estes fundos, numa época em que quem tem algumas poupanças, foge de fundos de investimento como o diabo da cruz?

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A Segurança Social? Pergunto isto, porque leio no Público de hoje que a Segurança Social confiou ao BPN aplicações no montante de cerca de 500 milhões de euros. O BPN, que, antes do eclodir da crise financeira mundial, remunerava os depósitos a prazo a taxas que espantavam a praça, foi, como era do conhecimento público, alvo nos últimos cinco anos de várias averiguações do Banco de Portugal. Pelos vistos, nada que fizesse pensar duas vezes os responsáveis pelas aplicações dos dinheiros da segurança social.

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A criação destes fundos nos moldes que se vislumbram e nos tempos que correm pode ser uma tentação para quem até confia no BPN. Oxalá me engane.

CONTOS DE RENDAS

Várias vezes tenho aqui abordado a questão dos prédios devolutos e degradados e a frequentemente invocada questão da lei das rendas como factor bloqueador da reabilitação urbana. E dito que se trata de um falso argumento, no que toca a prédios devolutos, a grande maioria dos quais está numa situação expectante por razões meramente especulativas. E que a especulação em propriedades urbanas e o imobilismo da propriedade rústica só podem ultrapassar-se procedendo de modo que o custo para o dono da propriedade parada seja superior ao da mesma propriedade utilizada. Por enquanto, e apesar de algumas medidas tímidas, a eficiência da propriedade em Portugal é geralmente fortemente desincentivada porque o imobilismo, por razões especulativas ou outras, compensa.

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Não é, portanto, surpreendente a afirmação do arquitecto Manuel Salgado, vereador do urbanismo, em reunião da câmara municipal de Lisboa de que "de um total de 4681 prédios devolutos identificados em Lisboa, 226 aguardam levantamento de alvará. De todos os processos de obras em devolutos, 408 foram considerados prioritários. O balanço do departamento de urbanismo indica que dos prédios devolutos, 322 pertencem ao município e 60 a entidades públicas (valor consideravelmente diferente dos 600 referidos no encarte "Unir Lisboa" ontem distribuido com o Público, que comentei no post anterior). No total, há 730 edifícios devolutos com processos de edificação ou urbanização. Do total de processos devolutos em apreciação, 347 são anteriores a 2008 e 165 entraram já este ano nos serviços da câmara...na Avenida da Liberdade há 16 edifícos devolutos ou parcialmente devolutos, dos quais 13 têm processos de urbanização, sendo que oito estão já despachados. Nos últimos nove meses entraram na autarquia mais 261 processos de edificação referentes a edifícios devolutos dos quais 44 já foram despachados. Manual Salgado reconheceu que, globalmente, a autarquia ainda tem muitos processos atrasados, atraso esse que se tem vindo a acumular desde 2003 e só a partir de 2008 se conseguiu inverter de forma sustentável essa tendência... mas a crise muito tem contribuiso para isso".

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Dois factos relevantes: 1 - Os proprietários não estão interessados na reabilitação porque o imobilismo compensa: dos 4681 prédios identificados apenas para 730 têm processos de edificação ou urbanização pendentes de aprovação camarária, ou seja cerca de 16%); há 226 processos aprovados que aguardam levantamento de alvará. 2 - A Câmara, (esta e as anteriores) apesar de continuados propósitos de promover a reabilitação tem em apreciação processos há vários anos, e não consegue responder, em tempo razoável, ao débil fluxo de projectos que lhe são submetidos.

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Porque não coloca a Câmara os projectos à apreciação em outsourcing, reservando para si apenas a decisão de aprovação final?

Porque não cobra a Câmara as despesas de alvará na altura da entrada do projecto na Câmara? Ou, porque não dispensa o pagamento de alvará para obras de reabilitação e agrava os custos dos alvarás de edificações novas?

COMO IA DIZENDO

Tenho repetidamente escrito aqui no Aliás que a lei das rendas não é a maior responsável pela falta de dimensão do mercado de arrendamento nem pela continuação da degradação de muitos centros urbanos. O mercado do arrendamento só é exíguo se não se considerar essa outra forma de arrendamento que é a compra de habitação a muito longo prazo, tendo-se os bancos tornado os novos, e grandes, senhorios; a recuperação dos prédios degradados não é compensada pelos aumentos de rendas, por mais esticados que sejam, quando comparados com as expectativas dos senhorios na demolição e construção nova. Aliás, grande parte dos prédios degradados é constituída por prédios abandonados, por vezes há décadas, e alguns destes são propriedade municipal.

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Ouço na rádio, esta manhã, que o governo se prepara para alterar o imposto sobre o rendimento dos prédios arrendados, reduzindo-o para aqueles prédios que se encontram em bom estado de conservação e agravando-o para os que estão degradados. É um caminho certo mas é também um caminho curto. Algumas destas intenções já se encontram no código do imposto municipal sobre imóveis e não se têm observado resultados muito significativos. Por outro lado, continuam a ser menos atingidos fiscalmente os prédios desocupados que continuam quase despenalizados, o que constitui uma flagrante injustiça fiscal e um entrave à eficiência económica da propriedade por continuar a tributar a propriedade ocupada e a quase isentar a propriedade desocupada ou abandonada. Esta injustiça fiscal leva, em muitos casos, a um aproveitamento oportunista de que as câmaras parece não se darem conta: A propriedade realmente ocupada mas oficialmente desocupada quando o ocupante retarda (por vezes durante anos) a regularização da ocupação, adiando o início do pagamento do IMI.

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A intervenção fiscal na promoção da eficiência económica tem de confrontar-se com os factores de oposição concorrentes sob pena de não se alterar significativamente a situação que pretende remover. A proposta que hoje foi noticiada parece continuar a ser manifestamente insuficiente.

RENDAS DE BIRRAS

O Diário Económico de ontem publicava artigo de Rita Vieira (Destaque - Nova Lei das Rendas)

realçando alguns aspectos e efeitos relacionados com a legislação aprovada há pouco tempo sobre os arrendamentos urbanos:

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- Até agora apenas 3 senhorios aumentaram as rendas; 4 comunicaram não actualizar; 7 informaram o nível de conservação do edifício; 188 comunicaram nível de conservação do locado; 758 pediram avaliação fiscal; 1 fez pedido de declaração de microempresa; 126 fizeram pedido de nível de conservação do edifício; 968 pediram nível de conservação do locado; 28 fizeram pedido de declaração de rendimento; ainda só foram realizadas 42 vistorias e encontram-se marcadas mais 85 até ao dia 15 de Março;

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- De acordo com o INH, que vai passar a chamar-se IHRU (Insituto de Habitação e Reabilitação Urbana) há 800 mil imóveis a nacessitar de obras de requalificação; 720 mil contratos de arrendamento de imóveis a precisar de obras e, destes 390 mil são contratos antigos; o Governo prevê uma actualização de 20 mil rendas durante 2007 e gostaria de ter 80 mil fogos reabilitados este ano, ou seja, em condições de aplocação da nova renda; Reabilitar o património custará 30 mil milhões, segundo o presidente do INH;

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Começa a desenhar-se aquilo que aqui já temos dito: Esta lei das rendas não vai resolver o problema da reabilitação urbana; É um equívoco (propositado ou não) dizer-se que o mercado do arrendamento urbano não funciona, porque nunca funcionou tão bem: os novos senhorios são a banca e não vão deixar de o ser cada vez mais; Aliás, e como também já temos referido, muitos imóveis estão abandonados, devolutos há muitos anos, e a desmoronarem-se a pouco e pouco até colapsarem de vez. Alguns desses prédios pertencem às Câmaras Municipais (Lisboa terá mais de 4000, segundo informação recente) á tropa (vidé o caso, que seria um escândalo em qualquer outro país mas em Portugal ninguém nota, do enorme quarteirão murado e borrado entre a R. Artilharia 1 e a R. Conselheiro Fernando de Sousa) e a outras instituições do Estado. Entretanto, a deterioração de prédios construídos a partir da década de 40, já com a utilização de betão armado, começa a ser galopante; A lei da propriedade horizontal vai colocar problemas crescentes quanto à responsabilização colectiva da conservação dos edifícios. Um prédio construído recentemente, o Saldanha Residence, tem problemas de fixação das placas exteriores, os residentes atribuem culpas ao construtor, que as rejeita, e os transeuntes correm o risco de levar com as placas em cima;

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Há muitas razões para que tudo isto aconteça; A lei das rendas será uma delas, mas é, seguramente menor; Um das maiores responsáveis pelo facto de haver tanto abandono, tanto pardieiro à volta, tanto mostrengo nas nossas cidades e aldeias radica na "expectância". A expectância tem, por sua vez, várias razões. Enquanto não forem adoptadas medidas que penalizem convenientemente a expectância a propriedade urbana (e também a rústica) continuará a desfazer-se.

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Mas quem dá por isso é quem nos visita; O portugueses em geral já se habituaram a viver entre ruínas.